ETAT DES LIEUX

L’état des lieux est un document essentiel et pratiquement impératif !

L’état des lieux est un document élaboré entre le propriétaire (ou son représentant) et vous, lors de votre prise de possession du bien que vous louez ou lorsque vous le quitterez.

L’état des lieux est une annexe au contrat de location (bail), qui doit être effectuée en deux ou trois copies (une pour chaque partie) et doit être archivée pendant toute la durée de la location.

Comme son nom l’indique, c’est un document qui expose en détail l’état d’un logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue aisément en début de bail, l’état des lieux d’entrée et la fin de bail avec l’état des lieux de sortie.

L’utilité de l’état des lieux est évidente : l’analyse des deux états des lieux permet de constater que le locataire a bien tenu ses obligations en terme de réparations et d’entretien. Comme le précise l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Dans cette hypothèse, la totalité du dépôt de garantie sera remboursée par le propriétaire au locataire. Dans le cas inverse, le propriétaire déduira le coût des travaux d’entretien ou de réparation à cette somme que le locataire aurait dû prendre en charge.

En plus de l’état des lieux, le propriétaire doit donner un diagnostic de performance énergétique, le PPRN et éventuellement un diagnostic plomb au locataire.

Bien qu’il soit imposé, l’état des lieux est souvent considéré comme un détail complémentaire, voire inutile, auquel on ne prête pas la réflexion qu’il faudrait.

Or, c’est à l’occasion de manque de l’état des lieux, ou d’un état des lieux mal rédigé que se crée une bonne part des désaccords entre propriétaires et locataires.

Un état des lieux doit être effectué pour tous les biens en location :

• Lors de l’entrée en possession ; il permet de certifier que le propriétaire met à votre agencement un logement en bon état d’utilisation et de réparations, comme lui impose la loi du 6 juillet 1989. Pour échapper à toute difficulté, il est conseillé que l’état des lieux soit effectué avant que vous disposez vos meubles dans le logement, ou dans les jours qui suivent directement cette installation par une personne annexe de cette location.
• Lors de votre départ du logement, il permet par analyse comparative avec celui effectué à l’entrée dans les lieux, de définir les travaux de remise en état qui seront potentiellement restés à votre charge, et dont le coût pourra être déduit du dépôt de garantie.
• Si le locataire s’oppose à la réalisation d’un état des lieux, il sera censé avoir reçu le logement en bon état. Si le logement était en évidence dans un mauvais état, alors le locataire devra amener la preuve, ce qui est souvent difficile à effectuer.

Dans l’éventualité d’absence d’un état des lieux

L’état des lieux doit être impérativement joint au bail mais également une copie des diagnostics immobiliers.

Si aucun état des lieux n’est effectué, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (Art. 1731).

En conclusion, le locataire est censé prendre et rendre un logement en parfait état, par manque d’état des lieux. Sauf si c’est le propriétaire qui est opposé à la réalisation de l’état de lieux. Dans cette éventualité, c’est au propriétaire de donner la preuve que le locataire est responsable des éventuelles dégradations observées à la sortie.